【案情简介】

　　2019年9月9日，申请人与被申请人在淮南市某房产经纪有限公司的见证下签订了《房屋买卖居间合同》，申请人向被申请人购买位于淮南市的某小区住宅楼21栋704室，建筑面积149.16平方米，套内面积120.92平方米，房屋总价为1310000元。签订合同当天，申请人向被申请人支付7万元现金作为购房定金，次日，申请人向被申请人支付购房款114万元（银行转账62万元，现金支付52万元），合计向被申请人支付购房款121万元。申请人向被申请人支付购房款后，多次催促被申请人办理产权过户，但被申请人以种种理由拖延、拒不配合《房屋买卖居间合同》中约定的责任和义务，已经严重违约、违法，违反了《中华人民共和国民法典》及相关法律法规之规定。提出仲裁请求如下：1.裁决被申请人继续履行《房屋买卖居间合同》。2.裁决被申请人配合申请人办理房屋产权过户，产权过户产生的所有费用均由被申请人承担（增值税、个税、契税等）。3.裁决被申请人于2020年11月份迟延买卖房屋产权过户和交房，导致申请人租房损失20000元。4.裁决被申请人支付申请人违约金20万元。5.裁决被申请人支付2020年11月份迟延买卖房屋产过户和交房，导致申请人请法律工作者代理实际发生的费用20000元。6.请求依法裁决被申请人支付保全费5000元。

　　被申请人答辩称：一、案涉房屋买卖履约过程。2018年8月22日,答辩人与出卖人淮南某房地产有限公司签订《淮南市商品房买卖合同(预售)》，以1377430元的价格购买了淮南某小区住宅楼21幢704号商品房。合同约定出卖人2020年10月31日前交付该商品房,出卖人和答辩人在该商品房交付之日起270天内共同申请办理房屋所有权证书。因疫情影响，出卖人未按期完成交房。申请人提供仲裁申请前,答辩人未收到出卖人交房通知和办证通知。2019年9月9日，通过淮南市某房产经纪有限公司的居间介绍，答辩人与申请人签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，申请人以131万元价格购买答辩人的上述商品房。双方约定由答辩人负责办理更改网备合同 如不能更改，则等待答辩人房产证办理好后直接去政务大厅办理产权过户手续。《房屋买卖居间合同》签订后，申请人支付121万元购房款，尚欠10万元购房余款。答辩人前往房管部门申请变更网备合同被拒，告知申请人待房产证办理好后再办理产权过户手续。答辩人收到仲裁申请书后询问开发商工作人员何时可以交房和办证。开发商工作人员称，现在可以交房和办证了。但是由于开发商逾期交房违约产生纠纷尚未解决。如果答辩人愿意现在收房和办证没有问题，但是没有逾期交房违约金的支付政策。二、答辩人一直积极履行且同意继续履行《房屋买卖居间合同》。三、现产权过户登记条件尚未成就,待合同约定条件成就后，答辩人配合办理案涉房屋的过户登记手续。目前，答辩人尚未办理房产证。无法办理房屋的过户手续。答辩人将于近期催促开发商交房和办理房产证。待答辩人办理房产证后，及时配合申请人办理过户登记手续。四、该买卖房屋存在误差，合同约定的是毛坯房的价格，实际答辩人的房子是精装修房屋，需要补齐差价。五、答辩人没有延迟履行合同和违约行为，申请人主张违约金20万元和租房损失2万元、代理费、保全费等损失没有事实和法律依据。请求驳回申请人的第二、三、四、五、六项仲裁请求。

　　被申请人向提出仲裁反请求：1.裁决反请求被申请人支付房屋（某小区21栋704室）差价10万元。2.裁决反请求被申请人承担本案仲裁费用。事实和理由: 2019年9月9日反请求申请人与反请求被申请人签订《房屋买卖居间合同》，合同约定:房屋状况为毛坯房，房屋价格1310000元。但实际买卖的房屋系精装修房屋，所以根据合同约定的1310000元价格系毛坯房价格，并不是该房屋的实际价格。又根据商品房网上备案确认单所载内容，该房屋的精装总价为人民币149160元。综上，反请求被申请人应依据该房实际价格足额支付房款。

　　经审理查明：2018年8月22日，被申请人与淮南某房地产有限公司签订《淮南市商品房买卖合同（预售）》，被申请人以一次性付款方式购买坐落于淮南市某小区住宅楼21栋704室，房价为1377430元（含精装修），双方办理了网上备案。2019年9月9日，申请人(乙方）与被申请人（甲方）在淮南市某房产经纪有限公司（丙方）的见证下签订《房屋买卖居间合同》，申请人向被申请人购买上述房屋，合同约定房屋总价为131万元。合同同时约定：本出售房屋的装饰、装潢、附属设施（含房价内）具体如下：毛坯房。乙方对上述房屋情况已充分了解，并同意按房屋现状购买。乙方向甲方支付7万元作为购房定金。《房屋买卖居间合同》第七条约定：甲乙双方任何一方未按照约定履约的视为违约。违约方应赔偿守约方的所有合理损失并向守约方支付贰拾元作为违约金，同时守约方有权要求违约方继续履行合同，双方另有约定的除外。2019年9月10日双方到银行，乙方转账给甲方1140000元，剩余100000元尾款作为押金，在办理完房屋产权过户，水电气交接手续后，乙方转账给甲方。甲乙双方约定合同签订后，由甲方负责办理更改网备合同，如网备合同不能更改，则等待甲方房产证办好后，直接去政务大厅办理产权过户手续。甲方承担所有过户费用（增值税、个税、契税）。合同签订后，申请人向被申请人共支付1210000元。2020年11月，淮南某房地产有限公司邮寄《期楼收楼通知书》，告知购房业主商品房可以在2020年11月30日办理交付。2020年12月9日，淮南某房地产有限公司办理案涉房地产权的初始登记。2021年3月19日，申请人通过电话催促被申请人办理房屋过户手续，被申请人予以拒绝。

【争议焦点】

　　一、被申请人是否应继续履行合同；

　　二、被申请人是否违约，如违约，违约责任如何确定；

　　三、反请求主张房屋差价是否应予以支持。

【裁决结果】

　　一、被申请人继续履行《房屋买卖居间合同》，于本裁决书送达之日起二十日内将淮南市某小区住宅楼21栋704室房屋所有权登记

　　二、被申请人于本裁决书送达之日起二十日至被申请人名下。

　　三、被申请人自淮南市某小区21栋704室房屋所有权登记至其名下之日起十日内协助申请人办理房屋产权转移登记手续，将上述房屋产权登记至申请人名下，因转移登记产生的税费由被申请人承担。支付申请人违约金70000元。

　　四、驳回申请人其他仲裁请求。

　　五、驳回反请求人全部仲裁反请求。

　　本案本请求仲裁费用27600元，由申请人承担3687元，被申请人承担23913元。反请求仲裁费用5550元，由反请求人承担。

【相关法律法规解读】

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。申请人要求被申请人按照200000元支付违约金的仲裁请求，系请求对违约金数额予以调整增加。结合案涉合同价款1310000元以及申请人提交的相关损失的证据，可以认定合同约定的违约金明显低于造成的损失。申请人的主张符合法律规定的违约金调整情形。

【结语和建议】

　　本案中，申请人与被申请人签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依法应认定有效。申请人请求被申请人继续履行合同并配合办理过户手续，实质上包括了被申请人应先将房产证办至其名下，然后配合申请人将房产过户至申请人名下的履行内容，此为被申请人应履行之合同义务范围。被申请人未能完全履行其合同义务，申请人要求被申请人继续履行合同，于法有据，应予支持。

　　本案中，根据案涉房屋网上备案确认单载明的信息，可以确认双方均明确知涉案涉房屋系精装修房。合同约定双方按房屋现状购买，说明双方认可约定的房价即是精装修房价。在案涉合同签订后，包括申请人催促被申请人办理房屋过户手续时，被申请人从未提出对房价有异议或要求对方补交房屋差价。在申请人提起仲裁后，被申请人才提出房价1310000元不是精装修房的价格，要求申请人补交差价，既有悖常理，也与双方合同履行情况不符。《房屋买卖居间合同》中将房屋表述为“毛坯房”系工作人员失误所致，合同约定的1310000元房价就是精装修房的合理对价

　　合同法第114条第2款规定的违约金属于任意性规范，具有赔偿与惩罚的双重性质。只有约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，才有适用该条的余地。请求减少违约金的请求权基础不是合同变更制度，而是该规定本身。在诉讼或者仲裁程序上，减少违约金请求权可以作为独立请求提出，也可以作为独立反诉或者反请求提出，如仅以抗辩方式提出，不应得到保护。

　　（中国法律服务网2022年7月8日发布）

（责任编辑：淮仲）