【案情】

　　2013年7月30日，安徽某房产开发有限责任公司（以下简称原告）与安徽某商贸有限责任公司（以下简称被告）签订《房屋租赁合同》约定：1.被告租赁原告位于上海路8号的楼房一栋；2.租赁期限6年，从2013年8月1日起至2019年7月31日止;3.年租金30万元,租金总额180万元;4.支付方式：被告在合同签订时，必须交清当年的租金，之后被告于每年7月底前交清次年的租金，交租金地点为原告所在地；5.合同期满或解除，被告必须按时迁出并将家私杂物全部搬走；6.合同在履行过程中发生纠纷，双方同意向租赁房屋所在地人民法院诉讼等条款。合同签订后，原告按照租赁合同约定期限即2013年8月1日履行了交付房屋的义务。被告按照合同支付原告2013年8月1日至2019年7月31日的租金共计180万元。2019年6月15日原告向被告发出《履行合同通知书》，通知被告合同期满后，必须按时迁出并将家私杂物全部搬出，合同到期及时将房屋返还给原告。被告在庭审中也证明收到该通知书。但被告提供了2018年12月1日与原告后勤服务中心（以下简称服务中心）签订的《补充协议》，约定租期延长两年至2021年7月31日到期，租金按照原合同的约定支付，被告至今一直在使用该房屋。经查明涉案的房屋产权人是原告。

　　【分歧】

　　本案中，对原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效无异议，但对服务中心与被告签订的《补充协议》是否有效存在两种不同意见。

　　第一种意见认为，根据法律规定未经他人授权而以他人名义订立合同，属于无权代理的行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不产生法律效力。因此，服务中心未经原告授权擅自对外签订补充协议，事后原告对该份协议未予追认，该份协议对原告无约束力。

　　第二种意见认为，服务中心是原告负责管理房屋等后勤工作的机构，服务中心签订《补充协议》的行为，构成表见代理，对原告有约束力。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。民法总则第一百七十二条也有相同的规定。

　　【评析】

　　笔者同意第一种意见。

　　表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。表见代理实质上是无权代理，是广义无权代理的一种。构成表见代理要具备三个法律特征：1.行为人实施无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同。2．相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。相对人依据的事实包括两个方面：其一是被代理人的行为，如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示；其二是相对人有正当的客观理由，如行为人持有单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。3．相对人主观上善意、无过失。

　　从本案来看，《房屋租赁合同》是原告与被告签订的，续签合同，被告也应与原告签订，原告没有授权服务中心与被告签订合同，事后也没有追认，可见《补充协议》对原告没有约束力。从上述事实可以看出，原告不知道服务中心与被告签订补充协议，被告没有正当客观的理由认为服务中心可以代表原告签订合同，被告主观上有一定过错。民法总则第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。合同法第四十八条也有相同的规定。

　　综上，服务中心与被告签订《补充协议》的行为不构成表见代理，《补充协议》对原告没有约束力。

（责任编辑：周标）